相続で土地をどう分ける？トラブル回避のポイント

実は、相続した土地を放置してしまうと固定資産税の増加や管理責任の発生など、思わぬリスクが伴います。相続登記が義務化されてから、違反すると罰則もあるため、適切な対応が求められるのです。
この記事では、土地相続の基本から、具体的な選択肢、売却・活用・国庫帰属まで、専門家の視点で分かりやすく解説します。公的データや専門家の意見をもとに、今すぐできる最適な対策を詳しくご紹介します。
最後まで読めば、最適な土地相続の方法が分かり、悩みをスッキリ解消できます。
賢く対処して、ムダな税負担や管理コストを抑えましょう！

相続が発生した際、土地の扱いは慎重に進める必要があります。相続人の確定、必要書類の準備、遺産分割協議、名義変更など、スムーズな手続きを行うために知っておくべきポイントを詳しく解説します。

土地の相続を進めるには、まず「誰が相続人となるのか」を明確にする必要があります。法律上、相続人は以下のように定められています。

相続順位	相続人の種類	説明
第1順位	配偶者＋子	子が複数いる場合は均等に分割
第2順位	配偶者＋直系尊属（親）	子がいない場合に適用
第3順位	配偶者＋兄弟姉妹	直系尊属がいない場合に適用

相続人を確定するために、戸籍謄本を取得する必要があります。特に、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得することが求められます。

必要な書類の準備

土地の相続手続きを進めるためには、以下の書類を用意しましょう。

• 戸籍謄本（被相続人のもの）：出生から死亡までのすべての戸籍
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺言書（ある場合）：公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言のいずれか
• 住民票の写し（相続人のもの）
• 固定資産税評価証明書：土地の相続税評価額を確認するため
• 名義変更に必要な登記申請書

遺言書がある場合は、遺言内容に従い相続手続きを進めます。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人全員が集まり、遺産の分配方法を決める話し合いのことです。特に土地は現金のように簡単に分割できないため、適切な分配方法を検討する必要があります。

土地を兄弟で相続する際の分割方法

分割方法	内容	メリット	デメリット
現物分割	物理的に土地を分ける	各相続人が土地を所有できる	分筆登記が必要・土地の形状により難しい
換価分割	土地を売却し、売却代金を分配	分けやすい・公平	売却時に税金がかかる
共有分割	兄弟全員で土地を共有する	売却時に手続きが楽	将来トラブルになりやすい

兄弟間のトラブルを防ぐ方法

• 公正証書遺言を活用：あらかじめ故人が分配方法を決めておく
• 専門家を交えた協議：司法書士や弁護士のアドバイスを受ける
• 公平な評価額の確認：不動産鑑定士の意見を参考にする

相続登記の流れ

1. 必要書類の準備
   • 戸籍謄本
   • 住民票
   • 遺産分割協議書（遺言書がない場合）
   • 固定資産税評価証明書
   • 登記申請書
   • 法務局への登記申請
     • 申請書を作成し、相続する土地の所在地を管轄する法務局に提出します。
   • 司法書士に依頼するとスムーズに進められます。
   • 登録免許税の支払い
     相続登記には、固定資産税評価額の登録免許税が必要です。

相続登記をしないとどうなる？

相続登記を怠ると、以下のリスクが発生します。

• 将来的な相続人が増え、手続きが複雑になる
• 土地を売却・活用できない
• 相続人間のトラブルの元になる
• 過料が科される可能性がある

早めの相続登記を完了し、円滑な資産継承を進めましょう。

土地の相続手続きは、相続人の確定、必要書類の準備、遺産分割協議、相続登記といったステップを確実に進めることが重要です。相続人間のトラブルを避け、法的な義務を果たすためにも、早めの対応を心がけましょう。

相続した土地は、相続人間で公平に分ける必要があります。しかし、土地は現金のように簡単に分割できるものではなく、分割方法を誤るとトラブルにつながることもあります。本記事では、相続した土地の分割方法やトラブルを回避するためのポイントを詳しく解説します。

土地の現金化とは？

土地は現物資産のため、そのままでは相続人間で均等に分けることが難しい場合があります。そのため、土地を売却して得た現金を分配する「換価分割」が有効な手段となります。

土地を現金化するメリット

1. 公平な分配が可能
   • 土地の評価額に基づいて分割できるため、相続人間の不公平感を軽減。
2. 維持管理の手間を削減
   • 固定資産税や管理費の負担をなくし、相続人全員が金銭を受け取る形にできる。
3. トラブルを防ぐ
   • 共有名義による将来的な売却や利用の制限を回避。

土地の売却方法

1. 不動産会社を通じて市場売却
   • 最も一般的な方法で、適正価格で売却しやすい。
   • 売却までに時間がかかる可能性がある。
2. 不動産買取業者に売却
   • 迅速に現金化可能だが、相場より低い価格になることが多い。
3. 相続人の一部が買い取る
   • 他の相続人が土地を現金化し、残りの相続人に代金を支払う方法。

税金と費用の注意点

• 譲渡所得税：売却益が発生した場合、課税対象となる。
• 登記費用：相続登記後に売却する場合、登記変更の費用も発生します。

兄弟間での公平な分割とは

兄弟で土地を相続する場合、それぞれの希望やライフスタイルの違いにより、分配が難しくなることがあります。公平な分割を行うためには、いくつかの方法を検討する必要があります。

主な分割方法

1. 現物分割
   • 土地を物理的に分割して各相続人が所有する方法。
   • 各部分の価値に差が生じることがある。
2. 換価分割
   • 土地を売却し、現金を相続人に分配する方法。
   • 相続人全員の同意が必要。
3. 代償分割
   • 一人の相続人が土地を相続し、他の相続人に相当額の現金を支払う方法。
   • 買い取る相続人の資金力が必要。

兄弟間でのトラブル回避策

• 遺産分割協議書を作成する
  • 口頭の約束ではなく、正式な文書で取り決めることで後の紛争を防ぐ。
• 専門家の介入を検討する
  • 弁護士や税理士に相談し、法的・税務的なリスクを回避する。
• 早めに話し合う
  • 遺産分割協議を早期に行い、相続人間の意見をすり合わせる。

分筆登記とは？

分筆登記とは、一つの土地を複数の区画に分け、それぞれを独立した土地として登記する手続きです。相続した土地を兄弟などで物理的に分割する場合に必要となります。

分筆登記の流れ

1. 土地家屋調査士に測量を依頼
   • 土地の境界を確定し、新たな区画を決定する。
2. 分筆登記申請を行う
   • 法務局に必要書類を提出し、新たな土地として登録。
3. 固定資産税の評価替え
   • 分筆後の各土地に対して新たな固定資産税が発生する。

必要書類

• 分筆登記申請書
• 土地の登記事項証明書
• 相続人全員の同意書
• 測量図（境界確定済みのもの）

分筆登記のメリット

• 物理的な分割ができるため、共有トラブルを回避
• 相続後の売却や活用がしやすくなる
• 分筆により税務上の特例（小規模宅地の特例など）が適用しやすくなる

分筆登記の注意点

• 分筆には費用がかかる（測量費・登記費用など）
• 境界確定には隣地所有者の同意が必要
• 税制上の影響を事前に確認することが重要

換価分割の概要

換価分割とは、相続した不動産を売却し、売却代金を相続人間で分配する方法です。特に、土地を公平に分けるのが難しい場合に有効です。

換価分割のメリット

• 相続人間の公平性を確保
• 共有名義のトラブルを防ぐ
• 維持管理の負担を軽減
• 相続税の支払いに充てやすい

換価分割の進め方

1. 相続人全員の合意を得る
2. 不動産会社に売却を依頼
3. 売却後、税金を計算し、各相続人へ分配

税務上の注意点

• 売却益には譲渡所得税がかかる。
• 特別控除が適用されるケースがある（被相続人が住んでいた場合など）。
• 相続発生後すぐに売却すると「取得費加算の特例」が適用されることがある。
•  

相続した土地の分割には、さまざまな方法があります。それぞれの相続人の状況や意向に応じて、最適な方法を選ぶことが重要です。分割方法や売却手続きを正しく理解し、トラブルなくスムーズな相続を実現しましょう。

相続で土地を受け継ぐことになったものの、維持管理や税金の負担が重く、手放したいと考える人も少なくありません。不要な土地を相続した場合、どのような対策を講じればよいのでしょうか。本記事では、相続放棄の手続き、国庫帰属制度の活用、負担金の計算方法、空き家の管理コスト削減など、具体的な方法を解説します。

相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人の財産を一切受け取らないとする法的手続きです。土地を相続したくない場合に有効な方法ですが、注意すべきポイントもあります。

相続放棄のメリット

1. 固定資産税や維持費の負担を回避できる
   土地を相続すると、固定資産税や管理費が発生しますが、相続放棄をすればそれらの負担を回避できます。
2. 相続財産が負債である場合に有効
   例えば、相続財産が借金や維持困難な不動産のみの場合、相続放棄を選択することで負債を引き継ぐリスクをなくせます。

1. 手続きが比較的簡単
   • 裁判所へ申請することで相続放棄が成立し、複雑な売却手続きなどが不要になります。

相続放棄のデメリット

1. 相続放棄は撤回できない
   • 一度相続放棄をすると、後から財産を受け取ることはできません。
   • 他の相続人に負担が移る
     • 放棄した場合、次の順位の相続人（兄弟姉妹など）が相続することになります。
     • 相続放棄をしても管理責任が残る場合がある
     • 相続放棄をしても、次の相続人が決まるまでの間、土地の管理責任を負う可能性があります。

相続放棄の手続き

項目	内容
申請期間	相続開始を知ってから3か月以内
提出先	被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
必要書類	相続放棄申述書、戸籍謄本、住民票など
費用	1件につき800円（郵便切手代や収入印紙代が別途必要）

相続土地国庫帰属制度とは、2023年4月に施行された新制度で、相続した不要な土地を国に引き取ってもらうことができます。ただし、一定の要件を満たす必要があります。

国庫帰属制度の利用条件

国が土地を引き取るため、以下の要件を満たさなければなりません。

1. 管理や処分に適さない土地は対象外
   • 崖地、汚染地、他人の権利が設定されている土地（借地権付きなど）は対象外。
   • 一定の負担金を支払う必要がある
     国庫帰属を申請する際には、一定額の負担金が発生します。
   • 境界が確定していること
     • 境界が不明確な土地や紛争中の土地は受け入れられません。

国庫帰属制度のメリット

1. 完全に所有権を手放せる
2. 相続放棄よりも次の相続人に迷惑をかけない
3. 管理義務を完全に解消できる

国庫帰属制度のデメリット

1. 負担金がかかる
2. 申請条件が厳しい
3. 申請が通らない可能性もある

申請手続きの流れ

1. 申請書類の準備
   • 申請書、土地の登記簿謄本、境界確定図などを準備。
   • 法務局へ申請
     • 土地の所在地を管轄する法務局へ申請。
     • 審査と負担金の決定
     • 審査の結果、負担金が確定。
     • 負担金の支払い
     • 支払い完了後、正式に国庫帰属が認められる。

空き家の管理負担を減らす方法

空き家を放置するとどうなるか

• 固定資産税がかかる
• 近隣とのトラブルが発生する
• 資産価値が下がる
• 倒壊のリスクがある

管理コストを減らす方法

1. 賃貸に出す
   • 収益を得ることで管理費用を相殺できる。
   • 空き家バンクを活用
     地方自治体が運営する空き家バンクに登録し、買い手を探す。
   • リフォームして売却
     • ある程度の投資をして高値で売却する選択肢も。
     • 解体して更地にする
     • 更地にすると固定資産税が上がるが、管理負担はなくなる。

土地の相続は大きな負担となることがあります。相続放棄や国庫帰属制度の利用、負担金の計算方法、空き家の管理負担軽減策など、さまざまな選択肢を検討し、自分に合った対策を講じることが重要です。

土地相続を進める際に、どの専門家に依頼すればよいか迷うことがあります。司法書士、税理士、弁護士の3つの専門家の役割は異なり、相続の手続きによって適切な専門家を選ぶ必要があります。

司法書士の役割

司法書士は、主に相続登記の手続きを担当します。土地や建物の名義変更を行い、法務局への登記申請を代行するのが主な業務です。

• 主な業務内容
  • 相続登記（不動産の名義変更）
  • 法務局への登記申請
  • 相続人関係図の作成
  • 必要書類の取得（戸籍謄本など）

司法書士に依頼すべきケース

• 被相続人が土地を所有しており、相続登記の手続きが必要 な場合
• 相続人が複数 いて、相続分の確定が必要な場合

税理士の役割

税理士は相続税の計算や申告 を担当します。土地の評価額を算出し、適切な税務申告を行うサポートをします。

• 主な業務内容
  • 相続税の計算・申告
  • 土地評価額の算出
  • 税務署への申告書作成
  • 相続税対策の提案

税理士に依頼すべきケース

• 土地の評価額が高額で、相続税が発生する可能性がある場合
• 相続税の節税対策を行いたい場合

弁護士の役割

弁護士は、相続争い（遺産分割協議） に関するトラブルの解決を担当します。相続人同士で争いが発生している場合や、法的なアドバイスが必要な場合に依頼するのが適切です。

• 主な業務内容
  • 遺産分割協議の代理交渉
  • 相続トラブルの解決
  • 遺言書の作成・検認手続き
  • 相続放棄の手続き

弁護士に依頼すべきケース

• 相続人同士でトラブルが発生している場合
• 遺言書の内容に不服がある場合
• 相続放棄や争いの調停が必要な場合

  専門家	主な業務	依頼すべきケース
  司法書士	相続登記の手続き	不動産の名義変更が必要な場合
  税理士	相続税の計算・申告	相続税が発生する可能性がある場合
  弁護士	相続トラブルの解決	相続人間で争いが発生している場合

  信頼できる専門家の選び方

  土地相続の専門家を選ぶ際には、信頼性・実績・対応力を重視することが重要です。

  専門家を選ぶ際のポイント

  1. 実績・専門性
     • 相続案件の取り扱い実績が豊富な専門家を選ぶ。
     • 過去の成功事例を確認。
     • 料金の透明性
       • 初回相談時に明確な見積もりを提示してくれる 専門家を選ぶ。
     • 追加料金の発生について事前確認。
     • 対応の丁寧さ
       • 相談時の対応が親切 で、質問にわかりやすく回答してくれる専門家を選ぶ。

  遺言執行者の活用とその役割

  遺言執行者は、遺言の内容を実現するために手続きを行う人物 です。遺言を円滑に執行するために、弁護士や司法書士が選ばれることが一般的です。

  遺言執行者の主な業務

  • 相続財産の分配
  • 相続登記の手続き代行
  • 金融機関への手続き

  遺言執行者のメリット

  • 相続トラブルを未然に防げる
  • 相続人が多い場合でもスムーズに手続き可能
  • 専門家が代行するため、手間が省ける

  相続手続きをスムーズに進めるためにも、適切な専門家の選定が重要です。

相続した土地に関する手続きや税金、分割方法には多くの注意点があります。相続登記は義務化されており、手続きを怠ると罰則が科される可能性があるため、速やかに進めることが大切です。また、土地を売却する際には税金が発生し、取得費や控除を考慮することで負担を軽減できます。

不要な土地を国に引き取ってもらう制度もあり、一定の条件を満たせば利用が可能ですが、申請には厳しい審査があるため、事前の確認が必要です。兄弟間で土地を相続する場合、共有名義にすると管理が難しくなるため、売却や分割方法を検討し、トラブルを避けるためにも慎重な話し合いが求められます。

相続の手続きには専門的な知識が必要であり、税理士や司法書士などの専門家に相談することで、適切な方法を選択し、スムーズに進めることができます。相続対策は早めに行うことが重要であり、計画的な準備が円満な相続につながります。

Q.土地を相続した場合、相続登記の期限と罰則は？
A.2024年4月1日から、相続した土地の相続登記が義務化されます。期限は、相続の開始を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、期限を過ぎると最大10万円以下の過料が科される可能性があります。相続人が複数いる場合でも、代表者が手続きを進めることが求められます。相続登記には、戸籍謄本、被相続人の除籍謄本、固定資産税評価証明書などの書類が必要です。相続人がすぐに決まらない場合は、相続登記の仮申請を行う方法もあるため、早めの対応が推奨されます。

 

Q.兄弟で土地を相続する場合、トラブルを防ぐ方法は？
.兄弟間の相続では、共有名義で土地を持つと将来的な売却や管理が難しくなるため、事前に分割方法を決めることが重要です。分割方法には現物分割（土地を物理的に分ける）、換価分割（売却して現金で分配）、代償分割（相続人の一人が土地を取得し、他の相続人に現金を支払う）の3つがあります。特に換価分割は、トラブルを避ける有効な方法であり、公平な分配が可能なため、相続人全員の合意が得られやすい傾向にあります。トラブル回避のためには、相続人全員で早めに遺産分割協議を行い、専門家（弁護士・司法書士）に相談するのがベストです。

会社名・・・司法書士あさくら事務所
所在地・・・〒573-0077 大阪府枚方市東香里新町１９−１９
電話番号・・・072-395-0221